Mit der Fortis zur Traumwohnung im Altbau

9. Januar 2024 Spezialisiert auf die Identifizierung und den Ankauf von Altbauten in erstklassigen Lagen von Berlin und Potsdam, setzt die FORTIS Real Estate Investment AG ihre Mission in die Realität um – die Schaffung individueller Wohnträume. Im Doppelinterview – exklusiv für die BERLINboxx online – mit Christoph Hinz, verantwortlich für das Transaktions- und Vertriebsmanagement der Fortis, und Florian Heuer, Bezirksleiter für die OVB Vermögensberatung in Berlin, wird deutlich, was heute einen vertrauensvollen Immobilienkauf nach höchsten Qualitätsstandards ausmacht. Von der individuellen Begleitung im gesamten Kaufprozess bis zu Finanzierungsempfehlungen und Ausblicken auf die Zinsentwicklung aus Verkäufersicht – ein transparenter Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt.

Wie unterstützt die Fortis ihre Kunden im Kaufprozess?

Hinz: Wir sehen unsere Aufgabe darin, individuelle und maßgeschneiderte Lebensperspektiven zu ermöglichen. Unsere Kunden und Geschäftspartner begleiten wir als Partner proaktiv durch alle Schritte ihrer jeweiligen „Reise“. Mit unserer über zehnjährigen Erfahrung und Dank unseres lösungsorientierten Denkens finden wir nahezu für alle Herausforderungen eine passende Lösung.

Wie finden Käufer die maßgeschneiderte Finanzierung ihrer Immobilie?

Hinz: In der Regel fragen Käufer erst bei ihrer Hausbank an, da hier bereits eine Vertrauensbasis besteht. Wir empfehlen aber jedem Erwerber, gerade in der aktuellen Zinsphase, einen unabhängigen Finanzierungsberater zu Rate zu ziehen und sich alle Alternativen aufzeigen zu lassen. Getreu dem Motto: „Optionen schaden nur dem, der sie nicht hat.“

Verschiedene Finanzierungsinstitute können den gleichen Sachverhalt in Bezug auf Finanzierungshöhe, Eigenkapitalquote und Haushaltseinkommen differenziert bewerten. Dadurch entstehen keine direkten Mehrkosten für den Erwerber, und durch die gebündelte Anfrage über den Finanzierungsvermittler wird der Scoring-Wert des Kaufinteressenten nicht negativ belastet.

Eine attraktive Alternative ist die Finanzierung über Versicherungen. Was ist dabei zu beachten?

Heuer: Versicherungen sind als Kreditgeber besonders an langanhaltenden und planbaren Einkünften interessiert. Daraus finanzieren sie die Versorgungsversprechen, die sie den Kunden geben. Somit kann über die gesamte Darlehenslaufzeit von 20, 25 oder mehr Jahren der Zins fixiert werden, wovon der Käufer durch ein hohes Maß an Sicherheit in der Planung der Finanzierung profitiert.

Da der Sicherheitsgedanke bei einer Versicherung im Vordergrund steht, ist eine Beleihung von mehr als 90 Prozent des Objektwertes bzw. Kaufpreises nicht möglich. Somit müssen Sie bei einer Finanzierung über eine Versicherung in jedem Fall zehn Prozent des Kaufpreises sowie zusätzlich die Erwerbsnebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben.

Wie sieht es generell mit der Eigenkapitalquote aus?

Heuer: Finanzierungsinstitute bevorzugen derzeit niedrigere Beleihungsausläufe, also das Verhältnis von Darlehenssumme zum Objektwert bzw. Kaufpreis. Denn je geringer der Beleihungsauslauf ausfällt, desto geringer ist das Risiko auf Seiten des Finanzierungsinstituts – seien es nun Versicherungen, Bausparkassen oder Banken.

Die Kreditgeber wollen sicherstellen, dass das Finanzierungsvorhaben im Laufe der Zeit nicht „platzt“. Grundsätzlich gilt also: je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto wahrscheinlicher ist der Erfolg des Finanzierungsvorhabens, und desto besser sind die Konditionen bei Zins, Rate, Laufzeit und Tilgung.

Die Faustregel von 20-25 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis hat sich bewährt. Diese Quote ermöglicht die Deckung der Erwerbsnebenkosten und inkludiert zusätzlich mindestens zehn Prozent oder mehr vom Kaufpreis.

Welche Vorteile bieten Bestandsimmobilien?

Hinz: Bei unseren meist aus der Gründerzeit stammenden Objekten haben sich die Bewohnerstruktur, die Nachbarschaft und das Umfeld sowie die Funktionalität über viele Jahre harmonisch entwickelt. Auch aus der Nachhaltigkeitsperspektive ist die Bestandsimmobilie von Vorteil, weil der „Fußabdruck“ für die Herstellung des Gebäudes längst verblasst ist.

Der Kunde kann die Bestandswohnung besichtigen und sich einen eigenen Eindruck von Lage, Ausrichtung, Belichtung und Bauqualität verschaffen. Der Bauträger dagegen verkauft das Versprechen, die Immobilie wie im Prospekt oder Plan beschrieben, fertigzustellen.

Auch für die finanzierende Bank bietet die Bestandsimmobilie Vorteile, denn es muss lediglich das bestehende Gebäude und nicht das geplante Bauwerk, der Bauträger und dessen Bonität sowie Referenzen begutachtet und bewertet werden.

Welche Lagen sind in Berlin besonders gefragt?

Hinz: Bei einem ausgewogenen Preis-/Leistungsverhältnis besteht in nahezu jeder Mikrolage eine entsprechende Nachfrage, auch außerhalb des S-Bahn-Rings. Aktuell sehen wir eine stärkere Nachfrage von internationalen Käufern, die es gewohnt sind, eine Wohnung zu erwerben, anstatt zu mieten, da es in deren Heimatländern so gut wie keinen Mietmarkt gibt.

Diese Käuferschicht besteht aus jungen, international tätigen Fachkräften. Bevorzugt werden sehr urbane und lebendige Bezirke wie Neukölln, Kreuzberg sowie Friedrichshain. Diese Lagen passen besser eher zu den aktuellen Lebensverhältnissen der Neu-Berliner.

Kredite müssen irgendwann auch getilgt werden…

Heuer: Es gibt verschiedene Tilgungsoptionen. Aufgrund gestiegener Zinsen neigen die Banken gegenwärtig dazu, wieder mit geringeren anfänglichen Tilgungssätzen zu agieren. Alternativ existieren Finanzierungsmodelle mit Zinssicherungskonzepten. Beispielswiese endfällige Darlehen, bei denen der Zins separat gezahlt wird, und die Tilgung in ein Tilgungsersatzprodukt fließt, oft ein Bausparvertrag.

Diese Modelle bieten Planungssicherheit über die gesamte Finanzierungsdauer. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit von endfälligen Darlehen mit Tilgungsaussetzung, die jedoch eher für spezialisierte Finanzierungsvorhaben geeignet sind.

Variable Darlehen ermöglichen eine flexible Zinsgestaltung. Hierbei ist die Planungssicherheit geringer, dafür aber eine schnelle Rückführung des Darlehens jederzeit möglich.

Besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Tilgung?

Heuer: Das hängt vom Finanzierungskonzept ab. Es kann beispielsweise eine optionale Sondertilgung vereinbart werden. Fast standardisiert bieten die Finanzierungsinstitute hier 5 Prozent an. Allerdings können diese Sondertilgungsoptionen individuell verhandelt werden und somit auch 10, 15 oder 20 Prozent betragen. Bei variablen Finanzierungsmodellen hingegen ist dies jederzeit möglich, was einen entscheidenden Vorteil darstellt.

Wie sehen Sie die Entwicklung der Zinsen in den nächsten 12 Monaten?

Hinz: Die geringe Zinshöhe der vergangenen Jahre sollte nicht als Normalität betrachtet werden. Die aktuellen Gegebenheiten dürften vorerst der Status Quo bleiben. Durch die Zinspause hat die EZB endlich eine gewisse Planungssicherheit für Käufer und Verkäufer geschaffen, wodurch auch wieder vermehrt Käufer in den Markt zurückkommen. Wir rechnen mit einer Seitwärtsbewegung, das schließt aber nicht aus, dass die Kaufpreise in Folge von Zinssenkungen wieder steigen.