„Mikrolage, Mikrolage, Mikrolage“

Lage, Lage, Lage heißt es oftmals im Hinblick auf das vermeintlich wichtigste Kriterium einer Investitionsentscheidung. Keine Frage, der Standortfaktor ist ein entscheidendes Kriterium für eine erfolgreiche Investition, wobei der Fokus dabei häufig auf der Makrolage liegt, wenn es um die Beurteilung einer möglichen Kaufentscheidung geht. Um Standortpotenziale jedoch effizient einschätzen zu können, spielt der Faktor Mikrolage eine mindestens ebenso entscheidende Rolle.

Während es hinsichtlich der Makrolage darum geht, die Region im Allgemeinen, die Infrastruktur und auch die Wirtschaftskraft zu beurteilen, die Aufschluss über die mögliche Weiterentwicklung der Stadt sowie des Wohnstandorts geben, definiert sich die Mikrolage über die unmittelbare Umgebung des Objekts. Konkret betrifft das die direkte Nachbarschaft, die entsprechende Straße oder auch die Attraktivität der umliegenden Bebauung. Je nach individuellen Präferenzen oder Ansprüchen an die künftige Kapitalanlage sollte die entsprechende Immobilie eingehend geprüft werden.

Zunächst aber spielt es auch eine Rolle, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage gekauft werden soll. Handelt es sich beispielsweise um einen Erwerb als Kapitalanlage, so sollte zusätzlich im Vorhinein geplant werden, welche Mieterschicht adressiert werden soll. Sich dies bewusst zu machen, ist hierbei entscheidend. Denn je nach Bedürfnissen des jeweiligen Mieters, kann was für den einen die perfekte Mikrolage ist, bereits das Ausschlusskriterium für den nächsten darstellen. Möchte man beispielsweise an Familien vermieten, so sind Schulen und Kindergärten in der Nähe von Vorteil sowie eine tendenziell eher ruhigere Wohngegend, während hingegen Singles oder Studenten belebtere Wohngegenden bevorzugen, mit kurzen Wegen zu Restaurants, Bars, Cafés oder auch Kinos. Von einem bloßen richtig oder falsch in Sachen Mikrolage kann daher in den meisten Fällen nicht die Rede sein.

Hinsichtlich der Analyse der Mikrolage ist jedoch eines vorwegzunehmen: Den idealen Standort für eine Immobilie wird es vermutlich nicht geben. Es werden immer Kompromisse nötig sein. Dennoch zahlt sich Genauigkeit aus, um frühzeitig eine Immobilie richtig einschätzen zu können. Ist es bereits aufgrund von Unachtsamkeit zu Fehlern gekommen, ist der Ärger später nicht nur groß, sondern auch von Dauer. Immerhin kann eine Immobilie nicht einfach versetzt werden, wenn einem die in der Nähe gelegene Straßenkreuzung oder Bar später doch zu laut ist.

Eine Frage, die Sie sich zudem stellen sollten, wenn es sich um die Analyse der Mikrolage eines Objekts handelt, ist unter anderem, inwiefern ausgebaute Straßen und eine schnelle Anbindung an Autobahn oder das Stadtzentrum vorhanden sind. Doch auch die Qualität der Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln sowie die Qualität der dortigen Infrastruktur generell in puncto Supermärkte, Gastronomieangebote, Ärzte, Schulen oder auch Kitas gilt es zu beurteilen. Wie es um Lärm und Luftemission steht sowie um das etwaige Vorhandensein von Grünflächen, Kultur- und Freizeitangeboten, das sollte in die Analyse ebenfalls einbezogen werden. Zudem kann es sinnvoll sein, die direkte Mietsteigerungsentwicklung vor Ort zu prüfen sowie die Altersstruktur und den Arbeitslosenanteil in der Nachbarschaft.

Doch nicht nur die derzeitige Mikrolage sollte genau unter die Lupe genommen werden. Denn wie bei der Makrolage muss berücksichtigt werden, dass sich die Mikrolage mitunter stark wandeln kann: Gibt es mittel- und langfristige Planungen der dortigen Kommunen und in welche Richtung wird sich dadurch das jeweilige soziale und infrastrukturelle Umfeld entwickeln? All dies sind Faktoren, die unbedingt vor dem Kauf in Augenschein genommen werden sollten, um ein böses Erwachen zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden.