Atbauimmobilien effizient verwalten

Entscheidet man sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, stellt sich unter anderem die grundlegende Frage, ob man diese selbst verwalten möchte oder es bevorzugt die Verantwortung abzugeben. Dass eine Immobilie, wie auch andere Sachwert- und Kapitalanlagen, überwacht und gemanagt werden muss, ist den meisten Eigentümern klar. Vielen ist jedoch nicht bewusst, dass dazu weitaus mehr gehört, als nur entsprechende Mieter auszuwählen und einmal im Jahr die Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Vor allem um Kosten zu sparen, ziehen es Eigentümer daher gelegentlich vor, selbst die Rolle des Immobilienverwalters zu übernehmen. Dies kann eine sinnvolle Entscheidung sein, sofern der Aufwand, der mit einer guten Immobilienverwaltung verbunden ist, nicht unterschätzt wird.

Sich des Aufwands bewusst werden

Maßgeblich für die Entscheidung, die Immobilie selbst zu verwalten, sollte zunächst die Größe des Objekts sein. Der Umfang der künftig anfallenden Tätigkeiten sollte bei dieser Bewertung eine zentrale Rolle spielen. Dieser Faktor liefert erste Anhaltspunkte und gibt Aufschluss darüber, ob alle Aspekte des operativen Immobilien-Managements überhaupt selbst durchgeführt werden können. Dazu gehören neben der Instandhaltung, Kalkulation laufender Kosten und der Objekt- und Forderungsverwaltung auch das Liquiditäts- und Vertragsmanagement sowie die Mietbuchhaltung und Nebenkostenabrechnung. Bei ausbleibenden Zahlungen können vor allem das Debitorenmanagement und die Erteilung von Inkassoaufträgen, entsprechende Kündigungen der Mietverhältnisse sowie eventuelle Klagen besonders zeitintensiv und unangenehm sein. Hierfür ist es meist sinnvoll, einen Profi zu beauftragen, der eine Lösung im Sinne des Vermieters UND des Mieters erarbeitet.

Auch die Entwicklungen des örtlichen Mietspiegels konstant im Blick zu behalten und entsprechende Mietsteigerungen vertraglich zu fixieren, kann unter Umständen viel Zeit kosten. Am wichtigsten jedoch: In erster Linie muss eine permanente Betreuung der Mieter gewährleistet sein. Damit diese sich mit ihren Anliegen auch ernst genommen fühlen, ist neben einer guten Erreichbarkeit und Verbindlichkeit zudem einiges an sozialer Kompetenz und Zeit vonnöten.

Effizienz zahlt sich aus

All diese Punkte sollten Sie daher auf Ihr Objekt beziehen und sich fragen: Kann ich das leisten? Denn nur wenn garantiert ist, dass alle Aspekte der Immobilienverwaltung in hoher Qualität erbracht werden können, lohnt sich eine Selbstverwaltung der Immobilie. Sobald Sie als Eigentümer den Überblick verlieren, Mängel beispielsweise nicht rechtzeitig beheben, Verträge nicht kontinuierlich auf Kosteneinsparungen und Aktualität überprüft werden oder die Wartung von Geräten vernachlässigt wird, rentiert es sich aus finanzieller Sicht nicht, die Verwaltung selbst zu übernehmen. Vielleicht wird die Vermietung der Immobilie gar zu einem Verlustgeschäft.

Sollten Sie sich dafür entscheiden, ihre Immobilie selbst zu verwalten, gibt es einige Möglichkeiten, die Verwaltung möglich effizient zu gestalten. Vor allem die Nebenkostenabrechnung kann schnell zum Auslöser von Missverständnissen und Streitigkeiten werden, die viel Zeit kosten. Daher bietet es sich an, bereits im Mietvertrag detailliert auf die Abrechnungsmodalitäten einzugehen, wobei Umlageschlüssel für jeden Posten genau aufzuführen sind. Auch Fristen müssen, die Nebenkostenabrechnung betreffend, akribisch eingehalten werden. Liegt dem Mieter bis zum Ende des Folgejahres keine Abrechnung vor, ist der Mieter nicht mehr dazu verpflichtet, Nachzahlungen zu leisten.

Anhand der hier aufgeführten Punkte dürfte bereits auffallen, wie vielschichtig die Anforderungen an einen Immobilienverwalter sind. Im Idealfall sollten Sie sich dessen nicht erst dann bewusst werden, wenn Sie die Anrufe unzufriedener Mieter Tag und Nacht erreichen und Ihnen alles über den Kopf wächst. Treffen Sie die Entscheidung über eine Selbstverwaltung der Immobilie daher nicht leichtfertig und erst dann, wenn Sie sich über die damit einhergehenden Pflichten und Belastungen im Klaren sind.

Wer möglichst wenig Zeit auf seine Immobilie verwenden möchte, der sollte einen professionellen Hausverwalter bestellen.

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