Ihre Mietwohnung wurde als Kapitalanlage verkauft? Kein Grund zur Panik!

Der Immobilienmarkt boomt und Eigentumswohnungen sind für viele eine attraktive Investitionsmöglichkeit. Jedes Jahr wechseln vermietete Wohnungen den Eigentümer. Dieser Wechsel bringt meist auch Veränderungen für die Mieter mit sich. Häufig zahlt er nur seine Miete an einen anderen Eigentümer, trotzdem ist die Angst vor Kündigungen und Mieterhöhungen häufig groß. Doch keine Panik, wir haben für Sie die drei größten Irrtümer aufgedeckt:

Irrtum #1: Der neue Eigentümer kann kündigen, wann und wie er will!

In Deutschland gilt das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ (siehe § 566 Absatz 1 BGB), demnach bleibt das Mietverhältnis in der Regel unverändert bestehen. Eine Kündigung des bestehenden Mietvertrages ist nur unter bestimmten erschwerten Bedingungen möglich.
Die wohl bekannteste und gefürchtetste Art ist die Möglichkeit eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. In zahlreichen Großstädten, wie z.B. Berlin, München und Hamburg gilt eine 10jährige Kündigungssperrfrist ab dem Zeitpunkt an dem der Käufer Eigentümer geworden ist. In dieser Zeit kann er sein Eigentumsrecht nicht ausüben. Doch auch danach darf nur dann gekündigt werden, wenn ein konkreter nachweisbarer Bedarf beim Eigentümer selbst oder einem Mitglied seiner Familie besteht und sie selbst in die Wohnung einziehen wollen. Die Kündigungsfrist ist selbst in einem solchen Fall großzügig, wenn der Mietvertrag fünf Jahre oder weniger besteht, dann ist diese drei Monate. Falls er zwischen fünf und acht Jahren abgeschlossen wurde, sind es sechs Monate, und bei acht Jahren oder mehr ist die Frist neun Monate. Diese langen Fristen erlauben dem Mieter rechtzeitig mit der Suche nach einer neuen Wohnung zu beginnen.

Irrtum #2: Es darf mir gekündigt werden, um die Immobilie zu einer höheren Miete wieder zu vermieten!

In der Theorie gibt es die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses, wenn „Nachteile bei der wirtschaftlichen Verwertung“ auf den neuen Eigentümer zukommen würden (siehe § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Jedoch wird diese Regelung sehr restriktiv angewandt und kommt nur in sehr seltenen und spezifischen Fällen zur Anwendung. Es muss für den Vermieter nicht tragbar sein, das bestehende Verhältnis aufrecht zu erhalten, wie z.B. im Fall eines fast leerstehenden und baufälligen Hauses. Jedoch ist eine Kündigung zur Neuvermietung mit einer deutlichen Erhöhung der Miete ausgeschlossen.

Irrtum #3: Die Miete wird bei einem neuen Vermieter erhöht!

Der neue Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen, denn der bereits bestehende Vertrag mit seinen Konditionen ist unverändert gültig. Es darf allein die Miete im gesetzlichen Rahmen und unter Berücksichtigung des örtlichen Mietspiegels erhöht werden, das bedeutet maximal 15 bis 20 Prozent (regional unterschiedlich) innerhalb von drei Jahren. Es kann der Fall eintreten, dass der neue Eigentümer die Wohnung oder das Haus modernisieren oder sanieren möchte. Auch für eine mögliche Umlage eines Teils dieser Kosten, nämlich nur für als Modernisierung anerkannte Maßnahmen, gibt es klare gesetzliche Regelungen. So dürfen zum Beispiel insgesamt Modernisierungen die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf die Monatsmiete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter steigen.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind viele wesentliche Aspekte gesetzlich geregelt und der Mieterschutz ist in Deutschland sehr umfangreich. Somit muss man keine Sorgen haben, wenn die gemietete Wohnung den Eigentümer wechselt. Es ist nämlich meist auch im Interesse des neuen Eigentümers, ein faires und konstruktives Verhältnis mit dem Mieter aufrechtzuerhalten.